并购月报 | 大悦城84亿置换资产，世茂退出国寿、远洋合作项目 (2023年9月)

本月关注

• 房地产税立法暂缓，多地加速放开限购限售

本月《十四届全国人大常委会立法规划》正式对外公布，备受关注的房地产税立法并未在此次立法规划中提及，释放积极信号、稳定市场预期。15日央行决定下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，年内二次降准落地，有利于缓解银行净息差压力，促进存量房贷利率下调。地方政府层面，本月83个城市112次松绑房地产政策，核心城市限购限售政策正迎来加速放松，随着政策预期和市场信心的改善，楼市有望在“金九银十”迎来筑底回暖。

• 苏宁获华融纾困资金15.49亿，AMC纾困进度较为缓慢

本月苏宁公告宣布，中国华融通过中信信托向在建物流项目纾困资金15.49亿元，盘活公司存量在建类仓储物流资产及日常经营。中国华融的这笔资金对于千亿负债的苏宁来说杯水车薪，但似乎是雪中送炭，或许可以帮助苏宁易购旗下物流公司躲过破产危机。此外，华融资产与财信地产签署1.08亿元融资借款展期协议。目前AMC纾困仅从项目端进行发力，且要求对债务进行“新老划断”，受惠范围较小，很难从根本上改善房企的流动性。

• 大悦城84亿置换资产，世茂退出国寿远洋合作项目

本月重点监测房企共涉及34笔并购交易，披露的交易对价约304.8亿，同比大幅减少56.2%、环比减少17%，单月交易规模近半年来仅次于8月，单月披露的单笔平均交易规模12.7亿，收并购活动相对活跃。本月大悦城84亿成功出售上海、北京2大商业物业，并以12亿对价收购上海虹口北外滩宅地。此次置换资产的行为表明其当前经营重心在于调整资产结构，聚焦高能级城市优质宅地、加速处置存量资产，稳定集团资金安全。此外，世茂退出国寿、远洋珠海商业综合体项目，出售对价约39亿，用于抵销其结欠标的项目部分债务。

01

并购政策：房地产税立法暂缓
多地加速放开限购限售

本月中央密集推出房地产政策，7日《十四届全国人大常委会立法规划》正式对外公布，备受关注的房地产税立法并未在此次立法规划中提及，意味着五年之内房地产税立法大概率不会提请审议，释放积极信号、稳定市场预期。但长期房地产税立法方向未改，待时机、条件成熟时，不排除未来推出房地产税改革试点。

此外，年内二次降准落地，15日央行决定下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约7.4%，有利于缓解银行净息差压力，呵护盈利空间，促进存量房贷利率下调。20日央行邹澜表示，“预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整”。

地方政府层面，本月松绑政策频次为2022年以来单月次新高，力度则堪称本轮宽松周期以来最强，83个城市112次松绑房地产政策，包括合肥、济南、青岛、福州、郑州、大连、沈阳、兰州在内的11个核心城市全面取消限购，广州、成都、西安、长沙等限购大幅放宽，合肥、郑州等8城解除限售。核心城市限购限售政策正迎来加速放松，随着政策预期和市场信心的改善，楼市有望在“金九银十”迎来筑底回暖。

02

并购金融：苏宁获华融纾困资金15.49亿
AMC纾困进度较缓慢

集团层面，本月苏宁公告宣布，中国华融通过中信信托向在建物流项目纾困资金15.49亿元，盘活公司存量在建类仓储物流资产及日常经营。中国华融的这笔资金对于千亿负债的苏宁来说杯水车薪，但似乎是雪中送炭，或许可以帮助苏宁易购旗下物流公司躲过破产危机。此外，本月华融资产与财信地产签署1.08亿元融资借款展期协议，约定将融资借款剩余本金的到期日延长至2024年3月11日、2024年9月11日。

目前AMC纾困动力略显不足，通常采取“救项目不救集团”的原则，不仅要求对债务进行“新老划断”且对救助项目的要求较高，倾向于选择区域优质、有阶段性流动性问题的项目或资产进行纾困，因此整体进度相对缓慢。AMC仅从项目端进行纾困发力，受惠范围较小，很难从根本上改善房企的流动性，缓解其资金问题。

03

行业并购：大悦城84亿置换资产
世茂退出国寿远洋合作项目

根据CRIC监测，2023年9月重点监测房企共涉及34笔并购交易，披露交易金额的有24笔，总交易对价约304.8亿人民币，同比大幅减少56.2%、环比减少17%，单月交易规模近半年来仅次于8月，单月披露的单笔平均交易规模12.7亿，收并购活动相对活跃。

交易进展来看，本月11笔交易已经签署转让协议，10笔披露的交易对价约117.1亿，其中世茂退出国寿、远洋珠海商业综合体项目，出售对价约39亿，用于抵销其结欠标的项目约41.6亿元债务的一部分；中国太平折价20.85亿收购北京当代时光里养老社区，加速布局医康养生态圈；为偿还债务，新城13.67亿出售常州恒轩全部股权、涉及144家影院；万科8.8亿出售旗下天河万科广场商业物业予广百股份等。14笔交易处于挂牌状态，披露的交易对价约86.7亿，其中金茂底价28亿挂牌北京威斯汀大饭店100%股权，上海建工底价18亿挂牌天津津玥100%股权、江西建豪地产100%股权，加快资产处置。此外，完成、进行中的交易笔数分别为7笔和2笔，交易对价分别86.4亿、14.6亿。

本月市场关注度高的是，大悦城月底公告宣布，公开挂牌转让的上海中粮海景壹号、北京中粮置地广场均以底价成交，成交价合计83.98亿。算上今年1月大悦城底价6982万完成出售深圳宝安区5套商业房产，年内已经累计出售3次商业地产，成功套现。而与之对应的，大悦城本月11.96亿收购上海虹口北外滩宅地，项目占地面积2.4万平，规划建面约4.65万平，成为落地上海外滩板块的第2个项目。近期大悦城销售表现不佳，随之改变了投资策略、收缩布局力度，当前其经营重心在于调整资产结构，聚焦高能级城市优质宅地、加速处置存量资产，以此来稳定集团的资金安全。

交易标的物业类型看，本月并购交易中多元化交易规模仍然远超开发项目，17笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额204.8亿，占到全部规模的67.2%，环比提升1.4pct。其中，商办资产出售热度最高，7笔交易披露的交易对价156.7亿，占到全部规模的51.4%。商办资产回报周期长，当前加快相关资产处置以实现资产价值最大化，已成为主流共识，但多数区域不佳的商办资产多处于挂牌或流拍状态。

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